从帝都到姑苏，「华贸神话」翻开了新一页？
从帝都到姑苏，「华贸神话」翻开了新一页？
重塑中心城区价值，正在成为当下中国主流城市进阶发展的核心议题。
放诸于业内语境下，商业作为赋能老城区生机与活力的重要触媒，尤其在历史文化名城中，具有浓烈人文历史气息的商业空间、公共休闲空间能够极好地满足消费者复合式体验的需求，也是打破同质的必然途径。
因此，商业「回归中心城区」亦正在成为一种普遍的新趋势。
在这些城市中，苏州的发展速度位于前列——
从近两年我们所统计的苏州商业项目来看，无论在项目数量还是运营商能级，姑苏区都占据上风。可见，一大波本土商业力量与外来商业势能正在姑苏老城高密度集结。只不过，仅靠单店商业项目的爆发想要全面复兴商圈，始终欠缺火候。
直到最近，我们又得到了苏州华贸中心的最新消息。
*苏州华贸中心夜景效果图
头顶北京顶级CBD商圈引领者的耀眼光环，苏州华贸中心一直备受业内外关注——
作为华贸集团旗下第二座华贸中心、苏州首个高端综合体，一直未曾在圈内有过正式「亮相」的苏州华贸中心，究竟进展到了哪一步？神秘而低调的华贸集团，又是否能在苏州让「华贸神话」翻开新的一页？
这是第一篇关于苏州华贸中心的全面报道。
地处江南地理几何中心
延展姑苏商业文明半径
2022年，苏州人均可支配收入首次突破7万元，仅次于上海、北京、深圳和广州。
同年，苏州在胡润百富榜富豪企业家主要居住地排行中，位列全国第9名，国际超高净值家庭（3000万美元）位居全国内地城市第5名，「隐豪」数量可观（*胡润研究院2022年数据）。
不过，相较于其他高线城市，苏州的高端商业载体至今仍然空缺。
并且，由于高端消费供给的严重不足且分布不均，致使明明经济实力雄厚的苏州，存在本土高端消费外溢至上海等地的现象，这也早已成为业界对苏州商业判断的共识。
反观高端商业供给，尤其是在疫后的低迷市场行情下，依然是无人敢于正面提及、多有「暗地较劲」的领域。
让高端消费回流姑苏，是「让商业重回中心」规划的出发点。
一方面，姑苏区地处「一核一带双轴」规划的中心，可均等辐射苏州大市各地；
另一方面，姑苏区本就是苏州传统商业消费中心，而古城内深厚的历史文化底蕴和苏式精神气韵，则是赋能高端商业的必要条件。
*姑苏古城风貌 | 图据网络
可以看到的是，近年来，在苏州中心城区，新的消费格局正在形成，年轻世代也在逐渐回归，商业活力已然重现。
因此，当作为江苏省重大项目及服务业重点项目的苏州华贸中心将「高端商业综合体」这一定位抛出于市场时，关注度自然不低。
*苏州华贸中心俯瞰效果图
先看区位及交通配套。
苏州华贸中心毗邻阊门，地处城市地理几何中心。
自明清时期起，阊门内外就是江南繁华核心。
享有盛誉的《姑苏繁华图》描绘的正是阊门商业繁茂的景象：正所谓「山海所产之珍奇，国外所通之货贝，四方往来，千里之商贾，骈肩辐辏」，呈现的是古城苏州市井风貌。
*清代徐杨《姑苏繁华图》| 图据网络
视野扩大一点，我们发现项目落在古城交通限行区外，依托毗邻广济南路等城市主干道以及与轨交2号线石路站相连等优势，不仅全城通达性极佳，更是与上海、南京、无锡、杭州等长三角主要城市，形成便捷高效的1.5小时城际圈。
*苏州华贸中心项目区位图 | 图据官方
*苏州古城限行示意图，限行信息来源「姑苏通」
由此可见，打造一座城市地标级高端商业项目所需的区位及交通条件，苏州华贸中心几乎全部集齐。
再看文旅规划。
要在文脉丰沛的千年古城苏州打造高端现代商业，属地文化的拿捏与打磨、当地政府的相关规划配套，是绝不可能缺席的关键要素。
苏州华贸中心地处姑苏文化荟萃地，与山塘街、留园、西园寺等景点相距不足1km，属苏州古城区重点文旅目的地，是苏州主城区核心文旅资源的「近邻」。
先天条件虽好，后天努力不可少。
早在疫情前，姑苏区政府就开始着手对石路板块的提档升级，利用城市文脉资源和历史文化内容，将石路片区积极打造为文商旅融合发展的城市地标，并通过「轧神仙」等旅游消费节点吸引本地及附近卫星城市的年轻客群，激发商圈夜经济活力。
规划导向的诸多利好，无疑赋予了苏州华贸中心更多想象空间。
纵观国内与城市历史文化风貌融为一体的城市地标级商业项目，无一不是在传承城市特有形象的同时，逐渐成为城市高光记忆点。
*苏州华贸中心效果图
苏州华贸中心显然也是为此而来。
苏州首个「Mall+街区」商业华贸中心综合体全景首度曝光
苏州华贸中心所拥有的区位优势，对其而言，也是极大的挑战。
明清时期的苏州是江南著名的大都会，当时最发达的商贸中心并不在城内，而是在阊门城外至枫桥镇一带，也就是现在苏州华贸中心所在区域。
苏州华贸中心抱怀属地敬畏之心，单看建筑设计团队，就请到KPF、OVAL、安藤忠雄等十余家国际知名设计公司，从建筑、景观到交通、照明、幕墙等均采用了行业顶尖规划，就是想要重现《姑苏繁华图》中繁盛图景。
在与项目团队交流的过程中，我们发现，在实现这一愿景的过程中，苏州华贸中心从两大角度的立意开展工作，逐渐将其打磨出了愈发完整且极为惊艳的雏形。
第一个角度，从整体来看，这是苏州中心城区首次出现的大型城市综合体项目。
*苏州华贸中心业态鸟瞰图
项目总建筑面积79万m²，包括华贸美术馆、高端商业、包括紫芝园和梨园公所在内的多个极具特色的独栋文保建筑、丽思卡尔顿酒店、超甲级写字楼、以万豪行政公寓为首的高级公寓群落等业态内容，并配置了4000个停车位，硬件配套堪称苏州业界的金字塔尖。
*华贸美术馆效果图、紫芝园实拍图
且不说综合体多元业态的自有客群足以保证商业的基础流量，丽思卡尔顿和万豪的双五星组合，放眼全国也属顶流，亦是为高端商业有效输出高净值优质客群的强大保证。
*万豪行政公寓及丽思卡尔顿酒店效果图
从业态进行推导，我们大概可以勾勒出苏州华贸中心未来的三大核心客群：
项目客群：项目自身业态中，写字楼企业高管及高级公寓品质住户，丽思卡尔顿酒店及万豪行政公寓的高端商旅客群，以及华贸美术馆的观众群体等。
本地客群：来自苏州本地的高净值家庭、产业商务精英、都市新青年、城市新中产等，他们对奢侈品购物体验升级有强烈需求，追求高品质、回归主城的城市央地生活方式。
外来客群：来自长三角乃至全国的旅游客群，他们热衷追逐人文艺术热点，具备较高的文化修养、审美认知与消费能力，是内地目前最为活跃的跨城市文化艺术消费爱好者，对高端商业环境、氛围及社交空间有很高的需求。
第二个角度，从建筑结构来看，这是苏州首个「园林式商业街区+奢侈品购物中心」。
近年来，我们观察发现，如成都的太古里+IFS般「街区+Mall」的结构，已经成为内地城市最高商业发展水平的一种最受欢迎的表达方式，无一例外。
对于苏州而言，这样的组合空缺，华贸中心即将完美填补：
项目商业部分总建筑面积14.5万m²，整体分为南北两个区域，其中北区为4.5万m²的园林式商业街区，南区为10万m²的奢侈品购物中心。
*北区园林式商业街区效果图
*南区奢侈品购物中心效果图
「街区+Mall」的组合模式的确开创了苏州商业之先河，为消费者带来的全新升级体验。
但这一设计的初衷，并非单纯为了填空而来，而是基于对品牌对空间需求新趋势以及属地特性的研究与思考——
随着消费者对零售空间及个性化体验的需求愈发强烈，品牌尤其是奢侈品牌对于门店功能的诉求早已不限于单一产品展示，而是进一步尝试通过商业空间的场景打造，融合品牌叙事，来传递品牌文化内涵。
「街区+Mall」的形式无疑给予品牌更多的选择。
从地理位置上看，苏州华贸中心北临上塘街和上塘河。上塘河作为大运河进入苏州的主要通道，是目前苏州古运河游船的重点线路，游船码头就在项目附近。
因此，北区设计为开放式、低密度的园林式街区形态商业，不仅与周边城市界面无缝衔接，也表达项目希望以包容开放的姿态承接这一区域的游客客群。
*北区园林式商业街区效果图
园林式街区的设计不仅能够为商业带来活力，通过丰富的游逛体验，与南区奢侈品商场形成「过渡」，也弱化人们对于奢侈品购物中心「高冷」的刻板印象和心理距离。
这样的过渡带，将南北区进行了很好的衔接，也形成了多样化的游逛动线，与南区盒子内的水平及垂直动线一起，组成了华贸中心颇具看点的三维立体动线结构。
（南区的奢侈品购物中心为国际超甲级写字楼的裙楼商业，不仅与办公、酒店、公寓等各业态通过地上及地下交通系统便捷联通，也由空中连廊与北区街区商业连通。）
此外，在南北区之间，项目还设计了多个「广场」、「庭院」、「露台」等，营造全新的、与当下审美要求趋同的全时社交空间。
*苏州华贸中心广场方位图
除了结构形态，第二点让我印象很深的，就是在这个庞大的综合体中，整个动线规划清晰且节奏明快。
我们几乎可以想象，开业后的苏州华贸中心，一头是繁华现代的高端商场，一头是园林式的低密度街区，别致的独栋文保建筑与美术馆坐落其中，五星级酒店、公寓和超甲写字楼点缀其中，视觉效果与现场体验，必定都将是苏州独一份。
*南区奢侈品购物中心效果图
从后期运营来看，这里将成为未来苏州极致稀缺的高端品牌文化活动举办地。
无论是在安藤忠雄设计的华贸美术馆举办新品发布会，还是在苏州控保建筑梨园公所举办小型私密宴会，明星名人、VIP客人及品牌高层都可以享受极为便捷的城市交通，并在活动结束后，入住丽思卡尔顿酒店或万豪行政公寓。
可以说，苏州华贸中心未来将成为苏州国际时尚、文化艺术等事件的不二发生地。
*北区园林式商业街区
就目前所披露的信息，我们认为，以华贸集团一以贯之的精雕细琢，苏州华贸中心的设计和硬件几乎是苏州市场的天花板水平。
鉴于北京华贸中心的珠玉在前，我们有理由相信，待到签约品牌官宣之际，苏州华贸中心大概率还将博得市场更大声量。
保守估计，预估在2024年末全面呈现的这座「具有独特苏州城市精神」的新项目，都将是苏州甚至长三角高线城市中心城区中，极为罕见的地标级超级综合体。
深藏不露的华贸集团
会在华东缔造第二个「华贸神话」么？
在我们看来，华贸集团是内地开发商中少数的精品项目创造者。集团首个作品——北京华贸中心不仅可称得上是世界级地标，更是深度改变城市格局，直接推动了北京CBD东扩。
北京华贸中心总建筑面积100万m²，三栋华贸写字楼里聚集着德意志银行、蒙特利尔银行、强生、Tesla等500多家知名企业、世界500强企业与跨国公司，以及两座国际奢华品牌酒店、十几栋公寓等，为商业零售提供源源不断的高净值人群客流。
*北京华贸中心鸟瞰图
也正因如此，华贸集团官网将「北京华贸中心是伟大时代的伟大作品」 作为开篇首句。
华贸集团首次布局长三角，首个落地项目就是苏州华贸中心，紧接着，位于玄武湖西侧的南京华贸中心和位于北外滩的上海华贸中心陆续开工。
*南京华贸中心鸟瞰图
由此开始，稳健的华贸集团开始提速。
特别有看点的是，这三个华贸中心拥有一个共同特征：皆是位于城市核心地段的历史文化街区的商业综合体项目。
从区位来看，苏州华贸中心起点显然要比北京华贸中心还要高，这也不禁给人以更多期待，擅长自造国际商圈的华贸集团能否凭旗下专业招商团队就此引领苏州高端商业格局？我们相信，随着项目推进，不久将会有更多的积极信息释出。
可以肯定的是，苏州华贸中心将开启苏州商业发展史上的全新篇章。
